Bundesgerichtshof entscheidet, Notar muss Verbrauchereigenschaft prüfen und verbraucherschützende Vorschriften einhalten, von Valentin Schulte, Berlin, Dr. Schulte Team Reputation/Recht
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Anschaffung, die im Leben desjenigen getätigt wird. Meist steht so ein Kauf auch nur einmal im Leben an. Wenn die vorausgegangen Sätze auf den Erwerber zutreffen, handelt es sich bei diesem meist um einen Verbraucher.
Verbraucher sind geschützt – Vertrag muss vorher vorliegen
Als Verbraucher gilt hierbei gemäß § 13 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) “jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können”. Einfacher gesagt: schließen sie privat ein Rechtsgeschäft ab handelt es sich bei Ihnen aller Voraussicht nach um einen Verbraucher.
Zwei Wochen Frist muss eingehalten
Verbraucher werden bei der Beurkundung von Notarverträgen besonders geschützt.
Hierbei ist insbesondere der § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG) von elementarer Bedeutung. Dieser Paragraph sieht vor, dass der Notar darauf hinwirken soll dem Verbraucher ausreichend Gelegenheit zu bieten, sich im Vorhinein umfangreich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. In der Praxis bedeutet das, dass sie zwei Wochen vor dem Termin zur Beurkundung die notarielle Urkunde als Entwurf erhalten, um binnen einer längeren Überlegungsfrist das Für und Wider abzuwägen und gegebenenfalls den Rat Dritter einzuholen. Verbraucher sollen damit vor einem übereilten Notariat zum Erwerb z. B. einer überteuerten Eigentumswohnung geschützt werden. Wird die Frist von zwei Wochen unterschritten hat der Notar gemäß § 17 BeurkG die Gründe hierfür in der Niederschrift anzugeben.
Notar muss prüfen – falls nicht: HAFTUNG
Beachtet ein Notar diese Vorschrift nicht, ist er laut Urteil (III ZR 58/19 am 28.05.2020) des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2020 (BGH) zum Schadensersatz verpflichtet.
Der Bundesgerichtshof ist das oberste Gericht Deutschland und seine Entscheidung damit die letzte Instanz.
Vorausgegangen waren Verhandlungen vor dem Landgericht (LG) und Oberlandesgericht (OLG) in Zweibrücken, welche als vorherige Instanzen auftreten. Beide wiesen die Schadensersatzklage eines Käufers von Immobilien in Form von Eigentumswohnungen ab. Dieser hatte sich nach erfolglosem Vorgehen gegen andere Beteiligte dazu entschieden, den Notar in Haftung zu nehmen, weil dieser vor dem Notar nicht geklärt habe, ob er als Verbraucher oder als Unternehmer kaufe. Wie oben bereits geklärt muss für Verbraucher die Schutzvorschrift des § 17 BeurkG beachtet werden.
In dem verhandelten Fall trat den Käufer als Verbraucher auf. Die zweiwöchige Frist wurde nicht eingehalten, sodass der Bundesgerichtshof den Notar beziehungsweis seine Haftpflichtversicherung zum Schadensersatz verpflichtete.
Für Notare ist aus diesem Grund nun umso wichtiger zu prüfen, ob ein Verbrauchervertrag vorliegt. Ansonsten drohen Haftungsverpflichtungen.
Generell ergeben sich mit diesem Urteil weitere Haftungsverpflichtungen von Beteiligten an Grundstücksgeschäften. Hier scheint der Bundesgerichtshof das Ziel zu verfolgen, die Notarhaftung auszubauen.
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